پیش فروش ساختمان از دیدگاه فقه و حقوق ایران- قسمت ۲

پیش فروش ساختمان از دیدگاه فقه و حقوق ایران- قسمت ۲
  1. کلیات

 

۱-۲ طرح موضوع
به دلیل توسعه شهرنشینی و افزایش مهاجرت به شهرها و به تبع آن افزایش جمعیت در شهرهای بزرگ، نیاز به مسکن به عنوان یک امر اساسی افزایش یافته است. کمبود فضاهای شهری و استفاده بهینه از فضای موجود شهر نیز مزید بر علت بوده و گرایش به ساخت ساختمانهای مسکونی به صورت آپارتمان و زندگی در آن را به راه کاری اساسی در جهت تآمین مسکن این جمعیت عظیم تبدیل کرده است.
در کشور ما آپارتمان­نشینی از قدمت زیادی برخوردار نیست اما به دلیل مهاجرتهای چند­دهه اخیر که جمعیت شهرهای بزرگ به طرز غیر مترقبه­ای افزایش یافته آپارتمان­نشینی دامن بسیاری از مردم شهرها را گرفته و باعث خارج­شدن ساخت مسکن از حالت سنتی و تبدیل به حرفه و صنعت شده و افرادی در این زمینه دست­اندر­کار شده ­اند.
امروزه که با پیشرفت فناوری جامعه گام در عرصه جدید سازه­ها نهاده همچنان نیاز بشر به ساختمان یک نیاز اساسی است و ساختن ساختمان­های بزرگ نیازمند سرمایه هنگفت است و دیگر نمی توان به راحتی و به تنهایی دست به ساخت سازه­های بزرگ زد بدون آنکه از پیش تأمین مناسب مالی صورت گرفته باشد. از این رو پیش سازندگان می­توانند از سرمایه ­های پیش خریداران جهت ساخت ساختمان استفاده کنند و هم پیش خریداران می توانند با پرداخت مبلغی از آینده خود مطمئن­تر شوند.
پیش خریداران نیز به علت اینکه پرداخت به صورت نقد نبوده و مبلغی به­صورت اقساطی به پیش­فروشندگان پرداخت می شود آن را فرصت مناسبی برای خانه­دار شدن خود دانسته و از طرف دیگر سازندگان با دریافت بخشی از ثمن معامله به­صورت اقساط قادر به فراهم نمودن سرمایه­ای برای شروع و پیشبرد کار خویش هستند.
به همین دلیل این قراردادها در جامعه کنونی گسترش چشم­گیری داشته است و به طور کلی خرید و فروش ساختمان یا آپارتمان ممکن است به دو صورت انجام پذیرد:
مورد اول – فروش آپارتمان ساخته شده که ممکن است از سوی مالک ساختمان به صورت نقدی یا قسطی صورت پذیرد.
مورد دوم – فروش ساختمان به صورت پیش فروش که هنوز ساخته نشده و در آینده باید ساخته شود و دراین روش به طور معمول موقعیت، ابعاد و مشخصه­های آپارتمان در نقشه ساختمان معین می­ شود و فروشنده متعهد می­گردد که آپارتمان را در ظرف مدت معین ساخته و تحویل دهد و خریدار نیز مبالغی را به صورت مرحله­ ای و قسطی به وی پرداخت نماید.
موضع بحث در این پایان نامه قسم دوم است و مهمترین مسئلـه مـاهیت فقهـی و حقوقـی این قـراردادها می باشد که ممکن است تفسیرهای متعددی داشته باشد.
در حقیقت در این قراردادها فروشنده مال موجود را نمی­فروشد بلکه متعهد ­می­ شود تا در قبال آنچه از مشتری به صورت اقساط دریافت می­دارد ساختمان را ساخته و در موعد مقرر تحویل دهد.
مباحث مربوط به قرارداد پیش فروش ساختمان و آپارتمان از مباحث جدید در جامعه امروزی بوده و گام نهادن در خصوص بررسی آن گاهی در جهت همگام شدن با تحولات اجتماعی است که دراین نوشتار ابتدا موضوع را با مسائلی مشابه در فقه و سپس آن را با تئوری­ها و قوانین حقوقی مورد بحث قرار می­دهیم تا پس از آگاهی بیشتر جامعه در خصوص آن از میزان اختلافات کاسته شود.
 تصویر درباره جامعه شناسی و علوم اجتماعی
با توجه به اینکه قرارداهای پیش فروش به علت نیازهای اجتماعی و اقتصادی امروز بشر شکل گرفته و توسته یافته می­توان آن را قرارداد جدیدی دانست که در فقه به­صورت مستقل و جداگانه بحث نشده است و در برخی از کتب فقهی به عقود مشابهی اشاراتی شده، چنان­که فقها«بیع معدوم» را جایز نمی­دانند اما فرقی را استثناء می­ کنند و آن «بیع معدوم» به تبع موجود است همانند فروش چای بر روی بوته به همراه پنج چین دیگر که در آینده ایجاد خواهد شد.( جعفری لنگرودی، ۱۳۵۷ ، صفحه ۶۱۱)
عکس مرتبط با اقتصاد
موارد دیگری هم راجع به بیع معدوم بحث شده است به طوری که فروش میوه قبل از ظهور و پیدایش آن در یک سال واحد و کمتر منع گردیده است و این امر اجماعی است. فقها دلیل این امر را وجود غرر در معامله می­دانند. اما به طور اجماع عقیده بر­این­است که بیع میوه بعد از بدو صلاح، یعنی صلاحیت یافتن برای میوه شدن، چه برای یکسال یا کمتر را جایز دانسته ­اند (شهید ثانی، ۱۴۲۶ ق، ص ۷۳، نجفی؛ ۱۹۸۱ م، ج ۲۴، ص ۵۶-۵۹).
حقوق­دانان نیز با وجود اینکه در موارد قرارداد پیش­فروش ساختمان بحث نموده ­اند اما صفحات کمی از نوشته­های آنان به این مسئله اختصاص داده شده، لذا بررسی ماهیت چنین قراردادهایی با توجه به گستردگی استفاده از آن و توصیف دقیق ماهیت حقوقی آن شاید راه گشای بسیاری از مشکلات اجتماع گردد که دادگاه ها و طرفین قرارداد با آن درگیرند و همیشه محل بحث و اختلاف آنهاست.
با این وجود پس از سالیان زیادی که اجتماع با این مسئله درگیر بود، در سال ۱۳۵۸ لایحه­ای به منظور حمایت از پیش خریداران و انبوه­سازان مسکن توسط شورای انقلاب به صورت ماده واحده­ای تصویب شد که با توجه به مختصر بودن و وارد نشدن در جزئیات این مسئله ناکافی بوده ­است.این در صورتی­است که در قانون تملک آپارتمانها مصوب ۱۲۴۳ نیز بحثی از پیش­فروش آپارتمان و وضعیت حقوقی آن به میان نیامده است و شاید به­ دلیل مبتلا نشدن جامعه آن روز با این مسئله مهم بوده ­است.
اما در سالهای اخیر­، وجود تهیه پیش­­نویس قانون«پیش­فروش ساختمان» در سال ۱۳۸۵ و تصویب آن که پس از چهارسال صورت پذیرفت، سرانجام در جلسه علنی روز یکشنبه ۱۲/۱۰/۸۹ در ۲۵ ماده و ۴ تبصره به تصویب مجلس شورای اسلامی و در تاریخ ۲۹-۱۰-۸۹ به تأییده شورای نگهبان دیده و علی­رغم اینکه در ماده ۲۵ این قانون دولت موظف به آیین نامه اجرای آن ظرف ۳­ماه گردیده بود پس از چهار سال دیگر در سال ۱۳۹۲ آیین­نامه اجرایی قانون پیش­فروش ساختمان تهیه و تنظیم گردید.
و در مواردی نیز در نظر حقوق­دانان این قراردادها طبق آزادی قراردادها و اصل حاکمیت اراده و بر مبانی ماده ۱۰ قانون مدنی الزام­آور تلقی و اعتبار می یابد، ضمن اینکه پاره­ای از حقوق­دانان این قرارداد را تحت عناوین دیگری چون «تعهد در بیع» ذیل ماده ۱۰ قانون مدنی جای داده­اند که در زبان عرف معاملات و در بنگاه های مسکن همان«قول­نامه» می باشد. از طرفی انعقاد این قرارداد به صورت بیع معلق که ملکیت معلق بر وجود باشد نیز از نظر نظام حقوقی ایران بلا­اشکال خواهد بود.
با اوضاف بیان شده در خصوص «پیش­فروش ساختمان» و پیشینه موجود بازهم خلع­های فقهی و حقوقی در آن مشاهده می­گردد که مباحث فراوانی را می طلبد و در این پایان نامه سعی شده در­حد­­توان به آنها پرداخته شود.
۱-۳ طرح مسئله
این پایان نامه بر­آن است که ضمن بررسی ماهیت فقهی و حقوقی مفهوم پیش­فروش ساختمانهای درحال ساخت را تبیین نموده و بررسی نماید، چه اختلافاتی تاکنون در­این خصوص حادث گردیده و امکان چه اختلافاتی می باشد و در صورت بروز اختلاف قانون حاکم و مسائل فقهی مرتبط بر آن کدام است.
۱-۴ضرورت انجام تحقیق
ضمن بررسی و تحقیق مشاهده گردید که اختلافات زیادی در خصوص قراردادهای پیش­فروش ساختمان حادث گردیده که اغلب آنها در خصوص نحوه­ تحویل ملکف نحوه پرداخت ثمن معامله، کسری ملک پیش­خریداری­شده و از این قبیل بوده و حقیر بر­آن شدم تا ضمن بررسی این موضوع از جنبه فقهی و حقوقی درک لازم، با مفهوم این مسئله و آشنایی با تبعات آن باعث گردد که هموطنان گرامی در صورت انجام این قرارداد آگاهی بیشتری نسبت به آن داشته باشند.
۱-۵ اهداف تحقیق
نظر به افزایش گرایش به قراردادهای پیش فروش ساختمان که باعث بروز مشکلاتی برای طرفین قراردادعلی الخصوص پیش خریداران،گردیده و از آن جمله می توان به طرح دعاوی متعدد در محاکم قضایی اشاره کرد که بیشتر این دعاوی در نحوه تعیین خواسته دچار مشکلاتی می گردند و قادر به تعیین دقیق خواسته خود نمی باشند. از جمله خواسته هایی که مطرح می شود الزام به انجام تعهد طبق مبایعه نامه و الزام به تحویل مبیع می باشد .
در خصوص خواسته الزام به انجام تعهد پس از رعایت تشریفات دادرسی و طی مراحل رسیدگی در دادگاه نهایتا منجر به صدور رای می گردد و پس از قطعیت رای دادگاه در مرحله اجرای حکم تازه مشکلات پیش خریدار شروع می شود چرا که الزام به انجام تعهد ضمانت اجرایی قوی نداشته و هیچ کس را نمی توان به اجبار ملزم به ساخت ساختمان موضوع تعهد مبایعه نامه کرد و فقط طبق قوانین موجود باید خود پیش خریدار به جای پیش فروشنده مبادرت به ساخت (موضوع تعهد ) نموده و پساز پایان خسارات مالی و هزینه های انجام شده را از وی مطالبه نماید ،حال مشکل این است که اگر پیش خریدار توانایی انجام چنین کاری را داشت دیگر نیاز به پیش خرید ساختمان نبوده و بلکه خود مبادرت به ساختن خانه می کرد.
در مورد دعوی الزام به تحویل مبیع نیز که در بسیاری دادگاه ها الزام به تحویل مبیع را مصداق خلع ید دانسته و خلع ید را فرع بر اثبات مالکیت میدانند و از پذیرش اینگونه دادخواست خودداری مینمایند و به فرض پذیرش و صدور حکم و قطعیت آن و اجرای مفاد دادنامه باز پیش خریدا باید مبادرت به طرح دعوی دیگری مبنی بر الزلام به تنظیم سند نماید و……….
نکات مذکور از جمله دلایل مهم نگارش این پایان نامه بوده تا پیش خریداران با مطالعه آن حداقل شناخت لازم نسبت به قرارداد پیش فروش ساختمان را داشته و از ابتدا تمامی مشکلات را د نظر گرفته و راه حلی برای آن بیاندیشند ضمن اینکه راه حلهایی نیز در این نوشتار ارائه میگردد.
۱-۶ سوالات تحقیق
۱- آیا قرارداد پیش فروش ساختمان به لحاظ ماهیت تحت یکی از عناوین عقود معینه می گنجد؟
۲- آیا در فقه و حقوق ایران از قرارداد پیش فروش ساختمان بحث شده است؟
۳- در قرارداد پیش فروش ساختمان انتقال مالکیت در چه زمانی صورت می گیرد؟
۴- در صورت مطابقت نداشتن قرارداد پیش فروش ساختمان با هیچ یک از عقود فقهی و حقوقی،آیا می توان راه حلی را ارائه کرد؟
۱-۷ فرضیه تحقیق
۱- به نظر میرسد قرارداد پیش فروش ساختمان به لحاظ ماهیت غیر از عقد صلح،تحت هیچ یک از عقود معینه قرار نمیگیرد..
۲- با توجه به بررسیهای به نظر میرسد قرارداد پیش فروش ساختمان پیشینه ای در فقه و حقوق ندارد .
۳- به نظر می رسد انتقال مالکیت در زمان بیع صورت نگرفته بلکه بعد از اتمام کار ساختمان واقع می گردد.
۴-به نظر می رسد بر اساس اصل حاکمیت آزادی اراده ،ماده ۱۰ قانون مدنی و قواعد عمومی قراردادها می توان راه حلی جهت صحیح بودن این نوع قراردادها پیدا کرد.
فصل دوم: آشنایی با قرارداد و قانون پیش فروش ساختمان
فصل دوم:
آشنایی با قرارداد و قانون
پیش فروش ساختمان
۲-۱- ادبیات و مستندات و تعاریف قانون
باتوجه به اینکه قراردادهای پیش­فروش ساختمان به علت نیازهای اجتماعی و اقتصادی انروز بشر شکل گرفته و توسعه چشم­گیری یافته است، می­توان آن را قرارداد جدیدی دانست که در فقه به صورت مستقل و جداگانه بحث نشده است. در فقه امامیه در مورد پیش­فروش اموال به «بیع میوه» اشاره شده و نظر مشهور آن است که فروش میوه پیش از ظهور آن باطل است و در این مورد استدلال کرده ­اند که چون، عنوان میوه، در زمان قبل از ظهور ، عرفاً بر آن صدق نمی­ کند و بیع در زمان انعقاد موجود نیست بیع باطل است.
در برخی از کتب فقهی نیز عقود مشابهی مانند «بیع معدوم» ذکر شده که آن را جایز نمی­دانند اما فرضی را در آن استثناء کرده ­اند و آن «بیع معدوم به تبع موجود» است همانند فروش چای بر روی بوته، به ضمیمه پنج چین دیگر که در آینده ایجاد خواهد شد.( جعفری لنگرودی،۱۳۵۷، صفحه ۶۱۱)
و مورد دیگری که در خصوص بیع معدوم بحث شده این است که فروش میوه قبل از ظهور و پیدایش آن در یک سال واحد و کمتر منع گردیده و این امر اجماعی است و دلیل آن از سوی فقها وجود غرر در معامله است اما به طور اجماع عقیده بر آن است که بیع میوه بعد از بُدو صلاح ، یعنی صلاحیت یافتن برای میوه شدن، چه برای یکسال یا کمتر جایز است.(شهید ثانی، ۱۴۲۶ق، ص ۷۳، نجفی ۱۹۸۱م ، ج ۲۴ ، ص ص ۵۶-۵۹)
به اعتقاد برخی از فقها ( شهید ثانی، ۱۳۶۵، ۲۸۵) ثمن باید قبل از عقد، معین گردد و اگر بیعی واقع شود و بعداً تعیین قیمت به عهده متعاقدین یا ثابت باشد به علت وجود غـرر صحیح نمی ­باشد و در بدایه المجتهـد (ابن رشدقرطبی، بی تا، ۱۴۷و۱۷۰) چنین نقل شده که جهل به وصف و مقدار ثمن سبب غرور می باشدو معامله را باطل می­سازد و در کتاب الفقه علی المذاهب الاربعه در معقود علیه معلوم بودن ثمن یا مثمّن شرط است و علم به ثمن که مانع از منازعه بعدی باشد لازم تلقی شده است و مذاهب عامه و خامه بر­این­امر متفقند، همچنین نمی­توان در معامله تعیین ثمن را به اختیار یکی از متعاملین محول کرد به طوری که برخی از
فقها و حقوق­دانان به بطلان چنین معامله­ای نموده ­اند (شهید ثانی، ۲۸۵، محقق حلّی،۱۳۶۲، ۱۵۱،کاتوزیان،۱۳۸۳، ۷۶).
توصیف حقوقی قراردادها یکی از مسائل حائز اهمیت در تعیین سرنوشت قرارداده است که منعقد می­ شود زیرا هر قراردادی بنابر ماهیتی که دارد می ­تواند آثار و احکام خاص و جداگانه­ ای نسبت به سایر روابط حقوقی برجاگذارد و چون هدف اصلی عاقدین قرارداد این است که عقد منعقد شده را به اجرا در آورند اهمیت توصیف قرارداد بیش از پیش روشن می شود.
اگر میان طرفین قرارداد اختلافی بر سر چگونگی اجرای قرارداد با تعهداتی که طرفین دارند و بروز نماید اولین چیزی که نظر قاضی دادگاه را به خود جلب خواهد کرد تعیین ماهیت قرارداد است ، نسبت به ماهیتی که تشخیص می­دهد برای صدور حکم استفاده خواهد نمود.
با توجه به ماهیتهای متفاوتی که برای پیش­فروش بیان می­ شود می­خواهیم آنرا در حقوق ایران مورد بحث قرار داده و سپس در فصل جداگانه­ ای با عقود دیگر مقایسه نماییم.
در سال ۱۳۸۵توسط دولت پیش­نویس «قانون پیش­فروش ساختمان» تهیه و در روز یکشنبه ۱۲/۱۰/۸۹ در ۲۵ ماده و ۴ تبصره به تصویب مجلس شورای اسلامی رسیده و در تاریخ ۲۹/۱۰/۸۹ به تایید شورای نگهبان رسید و آیین نامه اجرایی آن نیز در ۲۲ ماده در سال ۱۳۹۳ توسط هیأت دولت تهیه و تنظیم گردیده­است.
البته قوانین در خصوص ساختمان دارای پیشینه­ای نیز می باشد که اولین آنها به سال ۱۳۴۳ بر­می­گردد که قانون آپارتمان­ها مصوب ۱۳۴۳ بوده و در آن هیج بحثی از پیش­فروش و وضعیت حقوقی آن نیامده است و شاید دلیل مبتلا نشدن جامعه آن روز با این مهم بوده است. همچنین در سال ۱۳۵۸ نیز لایحه­ای به منظور حمایت از خریداران و انبو­ه­سازان مسکن توسط شورای انقلاب به صورت ماده واحده­ای تصویب شد که باتوجه به مختصر بودن آن و وارد نشدن در جزئیات ناکافی به نظر می­رسد.
طبق قانون پیش­فروش ساختمان و آیین نامه اجرایی آن تعاریفی در خصوص برخی از اصطلاحات آمده است که به شرح ذیل می باشد:
۱- پیش­فروشنده: مالک رسمی زمین یا سرمایه­گذار یا مستأجر
۲- مالک رسمی زمین: شخصـی که مطابق ماده ۲۲ قانون ثبت اسناد و املاک دارای سند رسمـی مالکیت می­باشد.
۳- مستأجر: شخصی که به موجب سند رسمی دارای حق احداث بنا بر روی عین مستاجره می باشد.
۴- سـرمایه­گذار: شخصی کـه به مـوجب سند رسمـی با مالک یا مستأجر برای احداث بنا سرمایه­گـذاری می نماید و واحد یا واحدهای ساختمانی مشخص از بنای احداثی با حق فروش به وی اختصاص می یابد.
۵- عملیات پی ساختمان: عملیاتی که پس از خاک­برداری و در اجرای پی ریزی (فوندانسیون) جهت استقرار ستون­های ساختمان یا دیوارهای باربر بر­روی پی انجام می گیرد و با پایان آن اجرای اسکلت ساختمان شروع می­ شود.
و از این قیبل تعاریف که البته جای عبارتی به عنوان «پیش­خریدار» خالی می­باشد که از نظر مؤلف تعریف شده است.
پیش خریدار: شخصی که قدرالسهم زمین و اعیانی را که قرار است طبق تعهد در آن ساخته شود و به صورت اقساطی خریداری می­نمایند.
۲-۲- نقد و بررسی در خصوص بعضی از مواد قانون پیش­فروش ساختمان
یک نگاه گذرا و اجمالی به این قانون داشته باشیم، البته قبل از آن باید به یاد داشته باشیم که قانون مدنی سال ۱۳۰۷ که بیع را در ماده ۳۳۸ تعریف و ماده ۳۶۱ در باب بیع گفته­است که اگر در بیع عین معلوم شود که بیع وجود نداشته ، بیع باطل است. نکته دیگر قانون ثبت سال ۱۳۱۰ و ساختار نظام ثبتی ما که بر پایه دفتر املاک استوار است و ماده ۲۲ و ماده ۴۶ قانون ثبت عقد بیع را در زمینه غیر منقول در زمینه املاک به یک عقد تشریفاتی مبدل نموده­است.
به این معنا که انتقال مالکیت نیازمند سند رسمی و ثبت در دفاتر املاک است ، حال بایستی به بحث­های پیش­فروش ساختمان با در نظر گرفتن این داده ­ها بپردازیم:
تا قبل از تصویب این قانون هیچ قانونی در زمینه پیش­فروش ساختمان نداریم در حالی که این پدیده حداقل ۳۰ سال است که برای مردم گرفتاری ایجاد کرده است و همچنین هیچ قانونی راجع به قولنامه نداریم در حالی که اصل ۱۵۸ قانون اساسی تدوین و تنظیم لوایح قضایی را از تکالیف قوه قضائیه پیش ­بینی کرده اما مشخص نیست که چرا قوه قضائیه در خلال این سی سال هیچ لایحه­ای در زمینه قولنامه یا پیش­فروش ساختمان تصویب و ارائه نکرده است؟
اولین نکته اینکه موضوع قرارداد عین معین نیست. عین معین چیزی است که وجود خارجی داشته و قابلیت تملک دارد پس قرارداد پیش­فروش را نمی­توانیم مشمول ماده ۳۳۸ و ماده ۲۶۱ قانون مدنی بدانیم که گفته است اگر در بیع عین معین معلوم شود که بیع موجود نیست بیع باطل است و دراینجا در زمان قرارداد اصلاً بیع وجود ندارد و هر دوطرف کاملاً آگاهی دارندکه بیع بایستی در آینده ساخته شود.
در ماده ۳ این قانون آمده است که قرارداد پیش­فروش و نیز قرارداد واگذاری حقوق و تعهدات ناشی از آ« یعنی از سوی پیش خریدار باید با رعایت ماده ۲ این قانون از طریق تنظیم سند رسمی نزد دفاتر اسناد رسمی و با درج در سند مالکیت و ارسال خلاصه آن به اداره ثبت اسناد و املاک محل صورت پذیرد و اینگونه برداشت می­ شود که در بنگاه معاملات ملکی هیچ قراردادی نبایست تنظیم شود و یا در دفتر سازنده و اگر چنین شود قرارداد معتبر نیست
در ماده ۴ مدارک لازم را سند رسمی مالکیت یا سند اجاره با حق احداث اعیانی ، پروانه کلی ساختمان و … دانسته و در ماده ۶ خسارات تأخیر را پیش ­بینی کرده و می­گوید چنانچه فروشنده در تاریخ مقرر در قرارداد واحد پیش­فروش شده را تحویل پیش­خریدار ندهد یا به تعهدات خود عمل ننماید مکلف است جریمه تأخیر به پیش­خریدار بپردازد و محاسبه بر­اساس درصدهایی که آمده است و در ماده ۴ جریمه روزانه به میزان یک در هزار مبلغ قرارداد به عنوان جریمه از سوی پیش فروشنده در صورت عدم انتقال سند رسمی در موعد مقرر را بیان کرده است.
ماده ۷ راجع به کاهش یا افزایش مباحث است چون وقتی آپارتمان ساخته می­ شود مساحت با آن چیزی که در قرارداد پیش ­بینی شده یکی نیست و مواد قانونی مدنی در اینگونه موارد مبهم و مشکل­زا است. ماده ۸ حق فسخ پیش­خریدار است که می­گوید اگر خریدار حق فسخ خود را در صورت تخلف پیش­فروشنده به کار برد و پیش­فروشنده باید خسارت وارده را نیز به او بپردازد. ماده ۹ خسارات ناشی از عیب ساختمان یا عدم رعایت ضوابط قانونی است. ماده ۱۰ می گوید اگر خریدار وامی بگیرد، این وام بایستی به حساب پیش­فروشنده واریز شود که قابل بحث است. ماده ۱۱ شیوه پرداخت اقساط قرارداد را پیش ­بینی کرده که گفته ۱۰ درصد بایستی همزمان با تنظیم انتقال سند رسمی پرداخت شود. ماده­۱۲گواهی پیشرفن کار از سوی مهندس ناظر را به نوعی شرطپرداخت اقساط دانسته است.
ماده ۱۳ می­گوید پیش­خریدار به نسبت اقساط پرداختی مالک ملک پیش­فروش شده می گردد و در پایان مدت قرارداد پیش­فروش و اتمام ساختمان با تایید مهندس ناظر در صورتی که تمام اقساط را پرداخت نموده باشد که با ارائه مدارک مبنی بر ایفای تعهدات می ­تواند با مراجعه به یکی از دفاتر اسناد رسمی تنظیم سند انتقال به خود را درخواست کند و اگر پیش­فروشنده ظرف ده روز از اعلام دفترخانه از انتقال رسمی مال پیش­فروش شده امتناع کند سند رسمی تنظیم می شود!!!!
ماده ۱۴ می­گوید در صـورت انجام کامل تعهـدات و پرداخت تمامی اقساط و عدم تکمیل پروژه تـوسط پیش­فروشنده می ­تواند به دفترخانه مراجعه و با قبول تکمیل ملک پیش­فروش شده تقاضای تنظیم سند رسمی نسبت به قدرالسهم خود نماید و پس از وی مطالبه نماید.
ماده ۱۵ غیرقابل توقیف بودن ملک پیش­فروش شده قبل از تحویل به پیش­خریدار و اقساط و وجوه وصول یا تعهد شده بابت آن را بیان نموده چون در حقیقت اساس این قرارداد در اثر توقیف به­هم می­ریزد. ماده ۱۶ حـق فسخ پیش فروشنده است و بیان داشته کـه در اـثر عدم پرداخت بهـا در مواعـد مقرر پیش­فروشنده می بایستی مراتب را کتباً به دفترخانه تنظیم کننده سند اعلام کند و اگر طرف ظرف یک هفته پرداخت نکرد پیش­فروشنده حق فسخ قرارداد را خواهد داشت. ماده ۱۷ واگذاری حقوق و تعهدات پیش فروشنده است که اگر انتقال به غیر واقع شد پیش­خریدار و انتقال گیرنده منضامناً مسئول در برابر پیش­فروشنده هستند در ماده ۲۰ حل اختلافات از طریق داوری است که می­گوید کلیه اختلافات ناشی از تعهد و اجرای مفاد قرارداد پیش­فروش از سوی هیئت داوران و در صورت عدم توافق بر داورو متحدالطرفین معرفی داور به عهده رئیس دادگستری شهرستان است. پس بنابراین داوری اجباری هم در اینجا پیش ­بینی شده­است و مواد ۲۱و ۲۲ و۲۳ کیفرهایی را برای تخلف در این مقررات پیش ­بینی نموده­است و در ماده ۲۴ صراحتاً آمده است که بنگاه­های معاملات املاک حق هیچ­گونه دخالتی در تنظیم سند پیش­فروش را ندارند.
متأسفانه قوه قضائیه بی تفاوت بوده، چون این لایحه را وزارت مسکن تهیه کرده­است، در حالی که این لایه قضایی به معنی کامل کلمه است. پس از تصویب این قانون و ارسال به شورای نگهبان نسبت به تعدادی از مواد این قانون ایرادات شرعی گرفته شده اما هیج ایرادی به آن از نظر قانون اساسی گرفته نشده­است
۲-۳- ایرادات چیست؟

 

جهت دانلود متن کامل این پایان نامه به سایت abisho.ir مراجعه نمایید.

 

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *